2018年06月

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こんにちは。

今日も朝から真夏のような暑さですね。今日で6月も終わり。明日から7月ということは、あと3週間ほどで子供たちの夏休みも始まります。子供時代に戻りたいなぁと思う季節がやってきます(笑)。

さて、昨日の記事の続きで、「案内は、車が良いか?電車が良いか?」について書きます。

どちらの案内方法にもメリットとデメリットがあるのですが、結局は「お客さんのご要望をお聞きして、そのうえで案内方法を選ぶ」のが良さそうです(笑)。

それぞれのメリットデメリットをまとめてみましたので、これからお部屋探しをする方は、不動産屋さんに希望の案内方法を伝えてみてはいかがでしょうか?

【移動の快適さ】
車のほうが楽に移動できます。
特に、天気が悪い日や、大人数での内見は車で案内してもらう方が良いでしょう。
また、営業マンも車内という閉ざされた空間で移動することで、物件の説明はもちろん、いろいろな世間話などもし易いので、よりお客さんのニーズをつかみやすくなります。

【所要時間】
エリアがある程度絞られていれば車のほうが移動が早いですが、多エリアの内見など、移動距離が長い場合は交通状況によって移動に時間がかかります。時間に余裕のない時は、電車での移動を希望するほうがよいと思います。

【費用】
車の場合、ガソリン代はもちろん、コインパーキング代も不動産屋さんが負担します。(当たり前ですが)
しかし、電車移動の場合、電車賃をお客さんに負担してもらうところも多いそうです。細かい金額ですが、人数や移動距離によってはそれなりの金額になることも。
なかなか聞きづらいかもしれませんが、電車移動の場合の電車賃はどちらが負担するか確認した方が良いでしょう。(ちなみに弊社ではお客さん用のSuicaを用意しています)

【周辺環境の確認】
車の場合、物件まで直接連れていってもらえるので、快適な反面、周辺環境や、駅から物件までの実際の時間などを確認しづらいです。多くの方が気にされる駅からの距離(時間)です。その物件に住むことになれば、当然毎日通勤や通学で駅まで行くわけですから、やはり自分自身の足で歩いて確認するのが一番良い方法です。

例えば物件の最寄り駅付近に車を止めてもらい、「物件まで歩いてみたい」と伝えてみるのも良いでしょう。
それを嫌がるような不動産屋さんはやめておいた方がいいと思います(笑)。

というわけで、何とか記事としてまとまったかなと思います(笑)。

皆さんも物件案内の際には、不動産屋さんに希望の方法を伝えてみてはいかがでしょうか?

おしまい。

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こんにちは。

暑い日が続くなぁと思っていたら、なんと本日、気象庁から関東地方の梅雨明け宣言が出されました。ついこの間入梅だと思っていたら、まさかの6月中の梅雨明け。観測史上最速の梅雨明けだそうです。
雨だと外に出るのがめんどくさいので梅雨明けは助かりますが、反面この時期に雨が降らないと、夏場の給水制限や農作物の不作による価格の高騰の原因にもなるので、降らないとそれはそれで問題ですよね。。。

さて、今日は「案内は車が良いか、電車が良いか?」について書きます。

ちなみに、最終的にどっちがいいか決めることが目的ではなく、どちらもメリットデメリットがあるよなぁという話です。

僕自身が不動産を始めたのは、埼玉県の某地域の地場不動産会社でした。
そこにお部屋探しに来る方は、「〇〇駅、もしくは隣接駅周辺」でお部屋を探す方が圧倒的に多かったので、ご案内は「基本的に車」でした。
案内する方も、お客さんも車のほうが「会話も弾みやすい」ですし、何と言っても「物件の目の前までいけるので楽」
小さなお子さん連れやご家族でのお部屋探しとなると、間違いなく「車が便利で、効率的」なわけです。

そんな環境で、お部屋を紹介していたので「案内=車」というのが常識と思っていたのですが、都内でお部屋のご案内をするようになると、ちょっと状況は違います。

というのが、都内で探す方の中には「〇〇駅に何分以内で通える場所で探したい」という探し方をされる方も多いからです。

例を挙げると、特に転勤の方に多いのですが、
「本社が丸の内周辺にあり、そこにドアtoドアで60分以内で行ける場所で探したい」
何てリクエストもあるわけです。

当然、希望設備や間取り、希望賃料によって、ある程度エリアは絞られてきますが、そうはいっても「丸の内まで60分」というのはかなり広範囲で探すことになります(笑)。
例えば、川崎や横浜の神奈川エリア、さいたま市や川口市など埼玉エリア、浦安市や市川市など千葉エリア。
これらほとんどどこでも、たいていは60分以内で収まるわけです。

実際に、この探し方で3エリア全て物件を見たいという方は少ないかもしれませんが、可能性としてはあるわけです。となると、当然ご案内するのですが、車の移動だと案内の時間も交通事情により大幅に狂いますし、物件の近くにコインパーキングがあるとも限りません。(路上駐車はすぐに緑のおじさんが切符貼りに来ます(-_-;))

そう考えると、「複数エリアの物件探しは電車移動が便利」なわけです。

車の快適性(利便性)も大事ですが、案内の効率性も大事。
そこで多くの都内の不動産屋さんが使うようになったのが、「電車+カーシェアリング」による案内です。

目的の駅まで電車で移動し、その駅からはカーシェアリングを使って案内するそうです。

でも、僕自身はこのやり方は使いません。なぜなら、カーシェアリングは便利ですが、
・使いたいときに必ず車が空いている保証がない。

・物件近くに止められる場所があるか(空いているか)の保証がない。

・駅前は商店街や狭い道、一方通行など、道路事情も悪いことが多いため、カーシェアリング使うなら歩いたほうが早いと思う。


からです(笑)。

というわけで、車だけでもNG、電車だけでもNG、車+カーシェアリングでもNG。

どうすればいいのか?まとまらないまま次回に続きます

つづく。

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こんにちは。

昨日に引き続き、今日も関東地方は30℃を超える真夏日でしたね(;^_^A。しかもこの天気は来週まで続くようで、なかなか体に厳しい気候です。我が家の娘たちも、毎日のように近所のSE〇YUで、アイスを買ってくれとねだってきますが、今からこんな調子だと、今年の夏はアイス代がどれだけかかるんだろうと今からビクビクしています(笑)。

さて、今日は「中古マンションを買うなら、ここをチェック!!」というテーマで書いていきます。


近年、新築マンションの価格の高騰や、リノベーションブームも手伝って、中古マンション市場が活発になっています。

元々日本人は、「新築信奉」が根強いため、「できれば新築がいい」けど、「予算が足りない」ので「妥協して中古で我慢」という方も多かったのですが、近年は消費者の意識も少しずつ変わってきているようです。

では実際に中古マンションを購入する方は、どういった点を購入の判断ポイントにしているのでしょうか?

通常、多くの方が物件を探す際のポイントとしては、

・立地(中古マンションは立地が良いものが多い。)

・価格(当然新築よりも安い。リノベーション物件でも新築を買うよりは安く買える)

・広さ(最近の新築は60~70㎡台の間取りが中心ですが、昔の物件だと80~100㎡のマンションなども選べる)

・内装(リフォーム代やリノベーション費用と物件価格の合計がどのくらいになるか?)

といった点が多いのではないかと思います。

しかしこれらのポイントは、全て専有部分(自分が住む自宅部分)のことです。

当然、専有部分が自宅ですから、そこが気になるのは当然なのですが、実は中古マンションを購入する上で、もっと気にしなければならない点があります。

それは、「マンションの管理状況がどうなっているか?」

これ、超大事です。

マンション=集合住宅。つまり、「多くの人(世帯)が一つの建物で共同生活をしている」とも言えます。

そこで、具体的には、以下のポイントをチェックしてください。

①管理会社に管理を任せているか、自主管理か?

 ・古いマンションや小規模マンションになると自主管理も多いですが、やはり管理会社が入っているマンションの方が計画的かつ定期的なメンテナンスがされていることが多いです。また、管理組合も正常に機能していることが多く、定期総会やその議事録等もきちんと保管されています。
もちろん自主管理の場合でも、住民の管理への意識が高く、きちんと管理組合が機能しているマンションもあります。

どちらにしても、不動産会社ではなかなか実情は把握しにくいため、実際に住んでいる(住んでいた)売主さんに聞ければぜひ聞いてみましょう。

②過去の修繕履歴(計画)の状況確認

 ・通常、マンション(管理組合)には修繕計画表が備えられており、過去の修繕履歴や今後の計画を確認することができます。
中でも大規模修繕の履歴は要チェック。計画通り修繕が行われていない場合、不測の工事が発生する可能性もあります。
その際に積立金が不足していたりすると、組合員で補填しなくてはならないため、不測の出費が発生することも(悲)。

③管理費や修繕積立金の状況確認

 ・組合員(住民)から毎月集められている管理費や修繕積立金
近々、値上げの予定はないか?きちんと集金できているか?滞納世帯があるかどうか?これらも事前に知ることが可能です。あまりにも滞納金額や、滞納世帯数が多いマンションは、住民の方のモラルも低い可能性がありますので、避けた方が良いかもしれません( ゚Д゚)。

他にも細かく言えばキリがないですが、上記の内容は最低限、申し込みをする前に確認することをお勧めします。

※実際の取引では、契約締結前の重要事項説明の際に説明されますが、その時に知っても遅いので、購入申込前の確認がベストです。

ちなみに、これらの内容は、管理会社に任せているマンションだと「重要事項に係る調査報告書」という書類に記載されております。
元付(売主から依頼を受けた)仲介会社さんを通じて取り寄せることができますので、ぜひ確認してください。

自主管理の物件の場合は、管理組合の理事長さんに確認するしかないのですが、ない場合もあるそうです。。。。

物件の引き渡しを受け、いざ住み始めてから「こんなはずじゃなかった。。。」と後悔しないように、事前のチェック、大事ですよ♪

おしまい。


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こんにちは。

昨日の深夜(正確には今日ですね)に行われた、ワールドカップの日本vsセネガル戦。寝不足覚悟でご覧になられた方も多かったと思います。結果だけ見ると2-2の引き分けでしたが、内容はとても素晴らしい試合だったと思います。ここまでくると、次のポーランド戦もしっかり戦ってもらい、何としても決勝トーナメント進出してほしいですね。

さて、今日は弊社が6月から始めた新サービス「仲介手数料無料」の告知をさせていただきます。

はい、さらっと言っていますが、「仲介手数料をいただかないサービス」を始めたんです。

念のためお伝えしますと、弊社の今の仕事内容は賃貸、売買共に、「仲介」がメインです。
仲介がメインということは、「仲介手数料」をいただくことで会社が成り立っています

そんな弊社が「仲介手数料をいただかない?どういうこと?」
と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

というわけで、仲介手数料無料にできる理由をきちんと説明します。

①新築一戸建ての購入に限ります。
(※基本は都内と埼玉県ですが、その他エリアはご相談ください。)

・通常、売却依頼を受けて成約した場合、「売主さん」から仲介手数料をいただきます。(片手仲介)

逆に、購入の依頼(物件探し)で成約した場合、「買主さん」から仲介手数料をいただきます。(片手仲介)

売却依頼を受けた物件の買主さんを探すと、双方から仲介手数料がいただけます。(これが両手仲介)

「新築一戸建て」「売主さんが不動産会社」なので、基本的には両手仲介となります。

つまり、売主さんから確実に「仲介手数料」をいただけます

であれば、買主さんからいただかなくても、2組のお客さんに買っていただければ両手仲介と同じ売り上げになります(笑)。(←あくまでも単純計算ですが。。。)

(例:新築価格4,500万円の一戸建てを買う場合の仲介手数料の計算)
 4,500万円×3%+60,000円+消費税8%=約152万円←これを無料にします!!)

②広告や事務所などのコストを最小限に抑えているため、できるサービスです。

・誤解されないように説明しますと、両手仲介は法律で認められており、何の問題もありません。
大手仲介業者さんなどは、ネットや広告チラシ、路面店舗の家賃、スタッフの人件費など、かなり高額な経費をかけて運営しています。
また、仲介取引の全てが両手取引になるわけではなく、片手仲介も少なくありません。
ですから、ほぼ間違いなく両手仲介ができる「新築一戸建ての仲介」は店舗運営において外すことのできないおいしい取引です。

しかし弊社は基本的に僕一人ですし、新聞広告や過剰なネット掲載もしていません。

基本的な経費は、売主さんからいただく仲介手数料でまかなうことができます。
ですから、その分、お客さんに還元しようということです(笑)。

このほかにも理由はいくつかありますが、大きい理由としてはこの2つです。

もちろん、仲介手数料をいただかないからといって、「いい加減な仕事は一切しない」ことは言うまでもありません。

また、いくつか注意点を挙げるとすると、

売主さんから仲介手数料がいただけない物件(他社専任物件など)は、無料にできません。

・すでに他社にて購入申込書を記載している場合も、業者間トラブルにつながるため、無料にできません。

売主が直接販売しているケースで、仲介業者を介在させない取引の場合も、無料にできません。


ので、ご注意ください。

逆に言えば、ポータルサイト(suumo、homes、athome、yahoo等)で検索して、興味を持った物件などがあれば、お気軽にお問合せください。

(問い合わせは、LINE@友だち追加に物件画像を送るだけでもOK。すぐにお調べします。もちろん電話、メールでも可)

新築一戸建てを購入する場合、物件価格以外の諸経費のうち、大部分を占める「仲介手数料」です。

ぜひこのサービスを利用していただき、お得に一戸建てを手に入れてください♪

おしまい。

電話:03-5918-8830
メール:info@cross-re.com

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こんにちは。

今日も過ごしやすい良い天気ですね。そんな日曜日、僕はもちろん仕事ですが、次女三女は習い事でやっている「バトントワーリング」のソロコンテストで、千葉県まで行っているようです。次女が幼稚園の頃から初めたこの競技、我が家としてはもう7年目になり、年々レッスンや大会など本格的になってきて、今では家族一丸となって取り組んでいます(笑)。詳細については、先日itaccoさんの記事に載せていただきましたので、興味のある方はぜひご覧ください。


さて、今日のテーマは「凡事徹底」ということについて書いていきたいと思います。

「凡事徹底」とは、「なんでもないような普通のことを徹底的にやる」という意味ですが、不動産営業に限らず、どんな商売や仕事にも共通する考え方だと思っています。

不動産営業というと、扱うものの価格がかなり高額で、その報酬についても他のサービス業よりも高額です。もちろんその分、不動産業者の数も多く、競争も厳しい業界ではありますので、その中で会社を存続して行くことについては、他業種と変わらず簡単ではありません。
僕自身、不動産業界に足を踏み入れてから早や18年になりますが、その間で不動産営業のやり方も随分変わりましたし、お部屋を探しているお客さんを取り巻く環境も大きく変わりました。
一番大きいのはやはり、インターネットの普及に伴う、物件の探し方や見せ方だと思いますが、お客さんとのやり取りの仕方も様々な手段(うちで取り入れているLINE@もその一つ)ができて、とても便利になったと思います。

しかし、どれだけ時代が変わっても、お客さんと営業マンの関係性というのは変わらないのではないかとも思っています。

今まで競合他社や同僚も含めて、「優秀な営業マン」と呼ばれる人を何人も見てきました。
そのたびに、「数字を上げる秘訣」「特別なスキル」を盗もうと、よく観察したり話を聞いたりしましたが、多くを見て、結局分かったことがあります。
「営業に特別な技術は必要ない。最も大切なのは当たり前のことを、当たり前にやること。」
ということです。

そういう学びの中から、僕も自分なりにルールを作ってやっていることがあります。

例えばメールのやり取りで、僕が実践している例を挙げると、

【返信のスピード】
メールは、必ずしも日中や夕方に送られてくるとは限らず、お客さんによっては、深夜に送ってこられる方もいます。
僕の場合、全てのメールはスマホでも確認できますので、できる限り気づいたその場で返信します。
資料をすぐに遅れない場合はその旨を記載し、いつ送れるのかも書きます。
そうすることでお客さんは安心しますし、待つことにイライラしません(笑)。
もちろん、会社に勤めていると、退社後はメールを確認できないこともあると思います。
その場合でも、会社に出てすぐに返信する営業マンもいれば、その日の夕方まで返信しない営業マンもいます。
当然お客さんは、複数社に問い合わせていると考えれば、返信は早いに越したことはありません。2番手ではすでに遅いのです。

【相手の状況を推測する】

相手のメールアドレスを見ると、携帯キャリアのメールか、会社で使っているメールか、個人のフリーメールかがわかります。
(特にyahooメールの場合、まずはお客さんが僕らを警戒していることがわかります(笑))
例えば携帯キャリアのメールアドレスの場合、ガラケーでメールを確認する確率も高いので、送る時は、メールがガラケーで表示されたときに、見やすい様に改行なども工夫しています。

【添付ファイル】
添付ファイルを付けて送る際も、PCであればPDFやJPEGのファイルは問題なく確認できますし、ZIPの圧縮ファイルも解凍可能ですが、ガラケーはもちろんスマホでもZIPファイルを解凍するアプリが入っていないと表示されません。
ですから資料が多い時は、数回に分けて送るようにしています。
またファイル1つ1つに「物件名、金額(家賃)」時には号室、間取りもファイル名に入れます。こうすることで、お客さんが後で物件資料を整理する時に、そのまま保存できるからです。

といった感じで、ちょっと気を遣うだけで、お客さんはとても喜んでくれますし、信頼してくれます。

そしてこれらのことは、お金をかけなくても、特別な技術やソフトがなくても、誰でもできます

こういう当たり前のことを当たり前にやることが、相手のために仕事をするということなのだと思っています。

なるべくお金をかけずに知恵を絞って、サービス品質を向上させていくことが、僕らのような小さな会社には必須なのだと思います。

おしまい。



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