おはようございます。
今日も雨降りですね。梅雨の時期はじとじと湿気も多いし、雨で通勤通学も大変なので嫌がる人が多いですが、この時期にまとまった雨が降らないと、昨年のようにダムの貯水量が少なくなり、夏場の節水制限につながる可能性もあります。また、僕の実家も昔は農業を営んでおりましたので、農家さんにとってはこの時期に雨が降らないと農作物の成長にも大きくかかわります。結果、野菜が高騰することにもつながりますので、うっとうしい雨ですが、前向きにとらえましょう♪
さて、今日のテーマは「オーナーチェンジによる物件の変化」ということについて書いていきます。
最近の不動産投資ブームの影響か、大家さんが物件を売却し、新しく購入した大家さん(=投資家さん)へのオーナーチェンジに伴い、管理会社が変更になるケースも増えてきました。同時に、物件の維持メンテナンスに関するトラブルも増えていると聞きます。
特に、「共用部やごみ置き場の清掃、維持管理」についての問題が多いような気がします。
通常、これらの維持管理責任は「大家さん(=管理会社)」にあります。
特に家賃の他に「共益費、管理費」などがかかっている物件は当然その中に費用が含まれます。(言葉通りですね)
また、最近は家賃交渉などの結果、共益費部分を減額やカットする場合もありますが、その場合でも共用部のメンテナンスについては大家さんに責任があると考えられるのが一般的です。
入居者さんに管理義務があるのは基本的には「専有部分(=室内)」だけです。もちろん、室内だけとはいっても、以前の記事で書いた通り、「善良なる管理者の注意義務」がありますので、換気や通風、故障個所の申告などはしなければなりません。
実は、僕が事務所を借りているマンションでも1年半くらい前に、大家さんが変わりました。
元々は地元の地主さんが所有されており、管理会社に依頼せずに大家さんが直接依頼している清掃員さんが日常のお掃除をしてくださっていたのですが、とても真面目な方で、廊下やごみ置き場はもちろん、集合ポスト周りもいつもきれいにしてくれていました。
そのほか、植栽などの手入れも定期的に行っていただき、大家さんが物件を大事にされているのがよく伝わってきました。
それが、事情によりオーナーチェンジとなり、新たに購入した方は「遠方に住む投資家さん」になりました。それに伴い、管理会社も遠方の管理会社が請け負うことに。
それからというもの、物件の共用部が以前と比べ、かなり荒れ放題になりました。
「違法駐輪の増加」「ポスト周辺のチラシごみの散乱」「植栽が伸び放題」「ごみ置き場の悪臭」などなど。
私も自分の事務所が入居している物件の共用部ですから、綺麗な方が良いに決まっています。
気が付いた時にはゴミを拾ったり、片づけたりしていました。
しかしあまりにもひどい状態の時には、さすがに管理会社さんに連絡を入れましたが、ほとんど改善されません。
これは想像ですが、新しい大家さんは投資目的で購入していますから、物件への思い入れは薄いのでしょう。
もっと言うと、利回り重視ですので、無駄なお金(=管理オプションの定期清掃費など)はなるべくかけたくないのが本音ではないかと思います。
それでも管理会社さんが物件所在地エリア内にあれば、定期巡回などで物件を見て、必要に応じて大家さんに提案を行うのでしょうが、そもそも遠方の管理会社ですと何か問題が発生したとき以外は、物件に来ることも見ることもないでしょう。
こういう状況は結果として物件の資産価値を下げ、空室につながり、大家さんや管理会社にとってもマイナスとなります。
特にごみ置き場については汚れ始めると、あっという間にゴミだらけになります。
入居者側のモラルの問題ももちろんありますが、不法投棄の問題と同じで、誰かがごみを捨てていると自分も捨ててもいいやという気持ちになり、結果として、さらにひどい状態になるでしょう。
今のテナント(入居者)は元の大家さんの時と比較して「管理の質が落ちたこと」を感じますし、それが不満で退去をする人もいるかもしれません。
また、空室を募集しても、案内時に汚い共用部を見ると、やはりマイナスの印象を抱くでしょう。
その結果、空室が増え、想定していた利回りを確保するどころか、大幅なマイナスになることもあります。
大事なのは「最低限今まで通り、できれば以前よりも良い管理状態にして、物件価値を高める意識」を大家さんに持っていただくこと、そして管理会社がそれを提案することではないかと思います。
ちなみに僕も以前、小さな中古アパートを購入したのですが、その際に管理メニューはもちろんそのままにして、新たに入居者さんサービスとして「無料インターネット(wifi対応)」を導入しました。これは前回の記事の「テナントリテンション」の考えに基づいているからです。
お陰様で、1室空室が出てもすぐに決まり、いまでは満室稼働中です(笑)。
おしまい。